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方泉的博客

 
 
 

日志

 
 

我们需要去金融化的住房制度(上)  

2010-04-23 09:23:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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炮轰地产乱局容易,逞口舌之快容易,有效的安全的快速的终结地产乱局则不易,为下一个10年的真正的“地产新政”开一个好头则更不易

山雨欲来

3月份,我们在《融资中国》杂志讨论的是“土地新政:从交易税开始”,重点是如何向德国学习,在制度上堵死投机缝隙,快速终结地产乱局。我们坚信,今天的地产失控说明上—个10年“头痛医头,脚痛医脚”的地产规制模式走到头了。中国下一个10年的真正的“地产新政”必须从彻底去除房地产业的金融属性、恢复其公共属性开始。炮轰地产乱局容易,逞口舌之快容易,有效的安全的快速的终结地产乱局则不易,为下一个10年的真正的“地产新政”开一个好头则更不易。上期讨论在《融资中国》刊出后激起的诸多热议是我们把这一反思进行下去的最大动力。

中国有13亿人口。13亿中国人的“安居”工程是最大的政治,在这方面我们绝不能掉以轻心。中国不能乱。中国的房地产业首先不能乱。束手无策地坐视地产疯狂民怨沸腾,吞噬所有中国人的财富,这不是失职,而是犯罪。

愈演愈烈的地产疯狂终于让所有头脑清醒的中国人都坐不住了,这是好事。中国上—个10年的“地产乱局”绝不会止于朝野的口诛笔伐;中国下一个10年的“地产新政”必须从多数中国人的共识开始,这同样毋庸置疑。

我们认为,今天真正需要反思的不是如何管制楼价,而是我们到底需要什么样的房地产业和住房制度。在下一个10年,中国人口将接近15亿,一个15亿人口的大国到底需要什么样的房地产业来让所有的人民“安居”?一个15亿人口的大国到底需要什么样的住房制度来让所有的人民“乐业”?这样一个超级人口大国的房地产业到底可不可以成为少数人的暴富工具和投机者的乐园?这样一个超级人口大国的房地产业到底应该公共属性第一还是金融(投资)属性第一?如果我们这一届政府可以把这些最基本的问题都想清楚,那么,中国下一个10年的真正的“地产新政”的总体规划就有了。

德国经验

德国人收入是中国人的10倍,柏林楼价和北京上海却相差无几。更耐人寻味的是,60%的德国家庭不买房,而是租房。中国人争当“房奴”,这不是中国人有病,而是13亿人都被疯狂的“5年翻一番”的楼市恐慌裹胁。德国人不当“房奴”,这不是德国人理性,而是德国楼市10年涨10%,所以无论周边地区楼市如何疯涨,德国人永远坐怀不乱,至今没有任何利益集团和国际热钱可以在那儿成功掀起中国范式的“全民炒楼捂盘运动”。

去金融化,这是5年前国际投机资本被德国楼市重税整出局后再没有任何热钱敢在德国兴风作浪的根本原因。金融属性越来越严重,直至投资性购房成为主流,楼价5年翻一番成为“铁律”,炒楼捂盘成为“全民运动”,这是上—个10年中国楼市越治越乱越治越疯的病根。这个病根不除,无论你如何增加供地、收物业税(这只会增加租户成本)、紧缩银根(除非把自己缩死),都只能让疯涨的楼价稍事盘整,盘整之后则是“全民炒楼捂盘运动”更凶猛地在全国扩散。

德国整治楼市可谓“一剑封喉”。

德国法律规定,房价超过“合理房价”20%,地产商即违法,必须罚重金;超过50%则不仅要罚重金,还可判三年徒刑,所以德国同样绝不可能出现中国范式的财富榜半壁江山被地产商占据的怪现状。德国买卖房地产先要交评估价值1%-1.5%的不动产税、 3.5%的交易税,买卖获利要交15%的差价盈利税,房屋出租收入则要交20%-45%的个人所得税,所以德国人的楼市需求始终很正常。无论周边地区楼价如何狂升,英法楼价翻番,德国楼市10年只升10%。5年前,包括高盛等在內的国际“热钱”为比价效应杀入德国楼市,最后都不得不在德国人不动声色的重税围剿下认输斩仓出局。“温州炒房团”现在也是国际“热钱”最活跃的一部分,他们敢抄底廸拜,对德国却始终敬而远之,这就是“苍蝇不叮无缝的蛋”。

到底什么样的房地产业最合理,什么样的住房制度最公平,显然德国人想的比我们清楚,做的也比我们坚决。

中国反思

德国经验告诉我们,世界上永远没有控制不住的房价,只有控制不住房价的政府。德国经验充分说明,控制房价并不难,难的是你能否排除一切干扰,真正把人民的“安居”问题视为头等大事,坚决减少和去除房地产业的金融属性。如果你永远弄不清楚你的房地产业到底应该是金融(投资)属性第一还是公共属性第一,你的一切“以人为本”的产业政策和住房制度都是无稽之谈。 

大道至简。

德国经验提醒我们,金融化即地产投机毒瘤的根源。如果我们在下一个10年仍然永远抓不住重点,不能下决心彻底去除楼市的金融(投资)属性,那么,我们下一个10年的“地产新政”就仍然永远不会有任何新意,控制楼价就仍然永远只能是一种不能实现的政治承诺。打蛇要打七寸,控制楼价本来是一个很简单的技术问题,你把它复杂化,让老百姓对你一次又一次失望,都去加入5年翻一番的“全民炒楼捂盘运动”,政治上就要出大问题。我们上一个10年的一切“地产新政”的最大失败不是没有控制住楼价,而是把所有相信政府能控制楼价的人都变成了最大的傻瓜。今天风靡全国的“全民炒楼捂盘运动”的根源不在所有头脑发昏的老百姓,不在所有利令智昏的开发商,不在所有兴风作浪的“炒房团”,而在我们上一个10年的一切“地产新政”都没有抓住重点,彻底打掉中国楼市5年翻一番的“赚钱效应”。“土地财政”、“刚性需求”、“供地不足”、“信贷过度”、“通胀压力”、“丈母娘效应”,这也都是今天地产乱局的一种戏剧幻象,全国的数据都可以充分说明,5年前中国楼市的投机主力是“温州炒房团”和“山西煤老板”,今天则是真正波澜壮阔的把13亿人都裹胁进来的“全民运动”。捂四五套房子的是小户,捂十四五套房子的是中户。报道称,国务院楼市调控新规公布的前夜,上海北京深圳都出现了一次抛售上百套房子的大户清仓行为。不彻底去除楼市的金融(投资)属性,上述行为都是一种暂时的战略退却和观望。今天京沪深渝等各大中心城市的投资性购房超过60%,租售比超过了1000%,这些都是震惊世界的。如果这种“刚性需求”是正常的,可以任其发展的,那么今天真正疯狂的就不是楼市,而是我们所有的学界良知和高层智囊。

纵容地产暴利的危险到底有多大?美国人的“次债危机”和日本人的“失去10年”是最好的前车之鉴。德国经验可以让我们从另一个角度来认识美国“次债危机”和日本“失去10年”的真相:美国“次债危机”的真正的根源不是“次债”,如果美国人可以认识地产业去金融化的重要性,就不会有今天的大危机;日本“失去10年”的真正的根源同样不是“资本市场泡沫破灭”和“日元升值”,而是日本人认识到地产金融化的危险性太晚了,让日本人20年萎靡不振的最大元凶即地产崩溃后遗症。中国楼市恶性循环的病根同样在此。不去除楼市的投资属性,你供地越多,“全民炒房捂盘运动”动力越足,形形色色的“炒房团”营养越充分,“赚钱效应”越放越大,金融机构必然越陷越深,老百姓的恐慌性购房狂潮也必然愈演愈烈,上—个10年“地产绑架中国”的乱局就是这样一发不可收拾的。下决心用一切手段——不仅仅是“物业税”和“房产税”——去掉中国房地产业的金融(投资)属性,让中国房地产市场的真实需求露出来,真正以全体中国人的“安居”大局为重,这将是对我们执政能力的最大考验,即我们能否快速有效地彻底终结上一个10年的中国地产乱局的最关键的第一步。

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