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方泉的博客

 
 
 

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我们需要去金融化的住房制度(下)  

2010-04-23 09:36:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新的开始

楼价失控,民怨沸腾,抑制需求,阻滞投资,绑架银行和各级政府,吞噬中国财富,正在危及中国经济稳定发展的根本。 

在大的战略上,一个稳定的持续的长期繁荣的房地产业是我们可以在下一个10年加速资本市场扩张和深化的重要基础。没有最大的资本市场即没有最大的定价权,没有最大的定价权即没有最大的话语权。没有定价权,一切政治上的“中国站起来”都是幻觉,一切经济上的“中国站起来”都是在给别人打工,所以“资本新政”将是决定我们能否在下一个30年让中国人真正“站起来”的一切新政中最具有决定性的核心新政。美国范式的资本市场扩张和深化模式最快速有效,德国范式的地产规制和住房制度最公平合理,下一个10年的最好的中国范式的可持续的“资本市场扩张”和“资本市场深化”战略的核心即这两大优势的整合。中国下一个10年的“资本新政”和“地产新政”的最具有革命性和决定性的战略结合点即“土地上市”。“土地上市”将是中国人历史上最具有决定性的“土地革命”。对内而言,“土地上市”可以超越所有制障碍,彻底解决从“井田制”到“承包制”中国上一个5000年的一切革命都没有解决的土地问题,最快速地实现“城乡一体化”和“农工一体化”;对外而言,“土地上市”即中国整体上市战略的核心,这是我们能否在21世纪最快速地成功构筑一个世界最超级的15亿人口的 “信用资源”体系推动的资本市场定价中心的关键所在。这一切都需要一个稳定的可持续繁荣的房地产业来支持。 

在长远规划上,中国下一个50年的至少15亿人口推动的房地产业到底有多大,有多重要,这需要我们有足够的想象力,更需要我们有足够的高瞻远瞩的洞察力和整体规划能力。今天的地产乱局即是一种整体规划缺失的灾难,也凸显出我们的规划部门在战略上对房地产业的一切极具革命性的高新技术发展趋势知之甚少(没有把房地产例入中国下一个50年发展纲要的“支柱产业”和“高新产业”的技术原因)。德、美、日正在探索的可以在工厂里生产的“总装城市”、“高密度城市”、“立体城市”正在把地产业变成一种可以集合一切高新技术为一体的超级综合产业。这很可能就是人类史上又一最具有革命性的产业革命,即一种彻底改变人类的居住模式和城市规划管理模式的产业革命。“立体城市”即是一种最超级的“整体规划”工程,也将是一种最超级的“节能减排”工程。21世纪的15亿中国人地产市场最大,住房压力最大,“节能减排”压力也最大,这都将是中国主导这一产业革命的最天然优势。前提则是我们必须尽快重新定位中国的房地产业。 

这可以从另一个角度来认识今天中国地产乱局的危害性。 5年翻一番的楼市暴利既在一切方面不断强化“全民炒楼捂盘运动”,也在一切方面弱化中国地产业内在的技术创新动力。我们的规划部门至今完全没有意识到西方人探索“高密度城市”和“立体城市”的战略重要性,关注这一产业革命讯息的企业更是凤毛麟角(只有万通在关注“立体城市”)。在下一个10年,如果我们不能从一切方面有效激励地产业內在的创新动力,把这个占用资源最大的“支柱产业”变成中国“节能减排”的主力,如果8亿农民的“城市化”完全变成开发商的掘金工具,这不仅是最大的政治灾难,也将是最大的生态灾难。今天低效混乱的“小城镇计划”警示的正是这一点。 

“楼市泡沫很恐怖,楼市泡沫破灭更恐怖。”这是彻头彻尾的“楼市恐怖主义”。有下一个10年的近15亿人口的超级需求支持,任何楼市崩溃论的经济学预测都是一叶障目的,这也正是支持我们下决心让地产业彻底去金融化的信心所在。德国人的彻底去金融化的房地产业很正常,中国人的彻底去金融化的房地产业同样会很正常。德国人的彻底去金融化的房地产业不仅自己很正常,还顺带让德国人的一切“消费需求”和“投资需求”都很正常。中国同样如此。中国人20年不能有效刺激起来的“消费需求”和“投资需求”的病根何在?这次终于要摸到门了。 

去金融(投资)属性将导向中国房地产业历史上最大的一次“清场运动”和“整合运动”。如果这一挤出效应可以把今天高价抢地的小企业都“挤出”,那绝不是坏事。把小企业整合成大企业,把小实体整合成大实体,把单项实体整合成综合实体,把追逐暴利变成追求效益,把无组织无规划无长远战略目标变成有组织有规划有长远战略目标,把中国楼市的“5年翻一番”变成“50年翻一番”,使之成为支持一切可持续的中国创新战略的坚实基础,这应该是检验中国下一个10年的“地产新政”成功与否的最主要考核指标。 

我们要有耐心。不是要管制楼价,而是要为下一个10年的真正的“地产新政”开个好头,这毫无疑问将是一个巨大的工程。 

历史经常会展示出惊人相似的一面。今天的“地产热昏”和6000点的“股市热昏”如出一辙。那些6000点鼓吹“黄金10年刚刚开始”的经济学家,不少人今天正在以同样的狂热鼓吹“中国楼价腾飞刚刚开始”,“中国楼价最早2017年见顶”,“中国楼价5年一翻铁律不变”。投机的“信心爆棚”游戏和“信心破灭”游戏永远在须臾之间。6000点冲进股市的投机客在1600点大多都变成了最悲观的斩仓者,今天冲进楼市刀口舔血的投机客结局如何,大家不妨拭目以待。 

中国楼市何时去金融化,这只是时间问题。中国楼市何时恢复公共属性,这同样只是时间问题。 

(注:此文和上期的《终结地产暴利:从交易税开始》,皆是方泉与刘纪鹏等几位业界朋友近一个时期反复讨论的初步结果,由方泉整理成文。)

 

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